 |
Методы
оценки недвижимости
Советы и факты/
Различные методы оценки недвижимости, особенности затратного и доходного периода
Каким образом рассчитывают стоимость недвижимости, а также доходы
от её эксплуатации. Существует три основных метода, у каждого из которых
имеется своя сфера деятельности.
На сегодняшний день существует всего 3 метода оценки недвижимости.
Первый метод оценки недвижимости - затратный
Он представляет собой совокупные методы оценивания стоимости недвижимости,
которые основываются на установлении всех затрат, нужных для ее замещения
либо восстановления, учитывая накопленный износ.
Данный вид оценки в основном состоит из нижеперечисленных этапов:
- цена земельного участка учитывается как незастроенная
- оценивается как стоимость воспроизводства
- оцениваются типы износа улучшений
Рыночный способ. Данный метод также представляет собой совокупные
приёмы оценивания стоимости, которые основаны на сравнении объекта
оценки с похожими объектами, информация о ценах сделки с которыми
существует.
Эта оценка необходима при вторичном выпуске акций приватизированного
предприятия, которые стремятся умножить свой уставный капитал на величину,
подкрепленную настоящими материальными средствами. Как раз это и даст
возможность инвесторам воздержаться от ошибок при определении котировок
акций. Данный метод применяется при разделе имущества, установлении
видов оптимального коммерческого эксплуатирования недвижимости и земельных
участков, а также при других похожих операциях.
Следующий метод оценки недвижимости - доходный
Где совокупные приёмы оценивания стоимости недвижимости основаны на
постановлении будущих доходов от коммерческого эксплуатирования оцениваемого
имущества.
Всего выделяют 2 метода данной оценки:
- капитализация дохода
- дисконтирование финансовых потоков
Благодаря вышеуказанным методам составляют прогнозы величины расходов
и доходов при использовании объекта в течение определенного периода,
после чего делят операционный чистый доход на ставку дисконтирования,
что представляет собой процент прибыли на вложенные капиталы. Ставка
капитализации утверждается оценщиком по существующим методикам.
Метод капитализации используют, когда в наличии есть достаточное количество
информации для прогноза финансового потока. Его применяют к объектам,
которые приносят доход, со стабильными суммами расходов.
Метод же дисконтированных финансовых потоков применяют, когда ожидают,
что уровни денежных потоков в будущем будут отличаться от текущих,
когда можно определить и предугадать будущие финансовые потоки, или
когда прогнозируемые финансовые потоки являются положительными для
многих лет. Этот приём применяется к объектам, которые приносят больше
всего доходов и имеют нестабильные расходы.
|
 |
|
|
